名下有房产一共可以办多少种花样的房贷 -

上一期文章中，王经理用故事形式叙述了一辆车从落地到报废，可以发生的贷款故事，如果一套房在助贷手里，业主也不计利息成本，一套房能发生什么样的贷款故事呢，王经理是广佛一线具有7年多助贷经验的咨询顾问，这样告诉大家吧，如果一辆车能经历的贷款故事叫多情，那么一套房产可以经历的贷款故事就该叫海王了，咱们一起来了解下吧。

一套房入手之前的贷款：

1 ，按揭房贷款，按正常购房程序，绝大部分购房者都会办的住房贷款。往往分期20-30年，等额本息或者等额本金还款，2018年时住房贷款年化率曾高达5.6%，平均月息2厘多，而由于等额本息或者等额本金还款计划中，前面的利息占比更高，月息达到4厘6。借50万的住房贷款分30年，前5年还进去的利息达到15万样子，30年下来所还的利息可以达到50万。优势是正规从银行办理，不用手续费。缺点是首付3成，贷款看不到钱，每月都是等额还款，若按揭贷款金额大，月供可达几万不等，还款压力大。

2，融房配资贷款，原来置业拥有一套广州房的产权和使用权，还可以这样玩，不仅利息更低还有多余的资金使用。目标客群：一个公司的经营者且收入稳定，购房之后需抵押变现并尽量多的拿到资金用于生意周转，同时需要一套广州房给孩子读书或者居住。能否从购房开始那一刻一步到位，这个规划很好很超前目前也有成熟的渠道实现，助贷顾问通过房产中介拿到一手的7折左右的折扣销售的楼盘信息供购房者筛选看房，房源确定后通过垫资全款买入并预过户到买家名下，通过银行渠道进件为具有经营贷资质的买家办理正规的经营贷，先息后本10年或20年，2023年的经营贷的年华率通常低于4%，若买家经营情况和征信良好，银行可批复9成甚至房产评估价10成的经营贷，最终结果，买家直接拥有了一套广州房的产权和使用权，房子抵押在银行办了经营贷，手里有资金使用，先息后本还款月供，低随借随还。若是一套500万左右的房产，办了房价9-10成的经营贷450万-500万，减去7折左右购入的房价350万，手里还富于余100-150万。优点：企业主生意人士购房和办理经营贷一步到位，年化率低，月供低，缺点：周期长手续费高。要求：购房者夫妻征信良好还款能力强，过程绝对服从配合。

一套房入手之后可以办理的贷款：

1，全款房，或按揭房供满3个月，具有广佛社保或者具有足额的流水还款能力，可以办家装贷款或者消费分期的房贷。月利息2厘左右，据房产价值和还款能力，贷款额度15万-100万不等，等额本息还款，当前广州市场具有办理家装贷款不用手续费的渠道，银行直接给助贷顾问推动费，免费办家装贷款适用于优良单位，征信良好的有房客群，或者流水充足征信良好的有房客群。是否需要手续费，能否从低到高匹配贷款，具体可以提供资料私聊王经理。

2，按揭房供房记录，佛山社保或者佛山本地户口，可以申请市民贷，年化率3.8-5.6%，额度3万-30万，等额本息或者先息后本5年，随借随还。

3，房产在第一二步已经办理2-3笔家装贷款或者优客消费分期或者市民贷之后，若注意策略，征信还没有花，还需要资金时，由于低息贷款只有前面的两三笔，负债上来了，只能借更高息的，这时可考虑银行或机构的业主贷或者信用房贷，月息范围4厘-1.1分，年化率6%-23%不等，等额本息还款，额度15万-100万，贷款打入个人银行卡。

4，按揭房或者抵押房在办理完了装修贷，银行业主贷，机构的信用房贷等贷款后，有人信用负债已经爆了。这时如果还需要资金，而房产总价值和按揭贷款剩余本金存在很大空间时，那么可以考虑办房产二次抵押，常用房产价值的7-9成，减去按揭贷款的剩余本金。即可得出剩余的二押空间，按7成计算的空间比较实在，借款人征信在信用卡没透支以及查询不超的情况下，部分机构二押有机会批9成二押。能受理二押的银行比较少，但能受理二押的机构和民间资本很多，只要房子有空间，办成二押也不难，还款方式可以选等额本息，也可以选先息后本。年化率5.6%-23%不等。

5，全款房，需要低息，随借随还，先息后本等优质贷款的，直接办银行的抵押经营贷，如果没有什么负债，征信逾期没超标的，办理顺利，额度高，利率低。若办理之前信用负债很高的，例如已经操作过上述的信贷，网贷的，则会影响抵押银行的选择，以及贷款额度，额度往往在评估价7成内，或者5-6成，若需要银行做到9成的抵押率，则需要比较充足的经营流水或者结清部分信用贷款。

6，已经办理了一押或者二押贷款，但贷款利率比较高的，或者在借的信用贷款很凌乱的，高息债务占比较大的，或者抵押率较低的。这时有一种贷款叫债务重组，服务价值是化零为整，用一笔或者多笔更低利率的贷款，替换还款的债务结构。将利息成本和月供压力降下来，操作过程中，由债务重组的中介，垫资结清全部房贷和信用贷，然后重新办理一笔或者多笔利息较低的装修贷，以及抵押率较高的银行经营贷。优点是总体降低成本，缺点是手续费高。省下来的钱大部分进了债务重组中介的腰包。

7，已经办理了一押或者二押，房子总体抵押率低于7成，信用负债暴表无法继续信贷，还款能力还尚可，需要一笔钱短期周转，对于债务优化也不感兴趣，广州房产的客户，这时可以办一种名叫网签的贷款，资方锁了这套房的网签，根据借款人提供的流水以及财力所匹配的还款能力，给一笔15-50万不等的网签贷款，先息后本，一般最长6期，利息较高，通常民间资金。

8，已经办了一押，二押，抵押率低于7成，信用负债高，也办了网签，参考借款人的实际还款能力，还款能力没问题的，还可以办三押，三押的额度高于网签贷款额度，因为三押办理时，需要先结清网贷。三押利息也较高，通常民间资金。

9，最后还有一种本地的临用贷或者生意贷，按天计息，7日或者半月一结，有房产会更容易办理，不过利息高的已经极限了，上不了台面。

债务重组的背景：

征信就和人生一样，有些人原本有一把好牌，结果打的稀烂。只是有的人背景不理想，这幅牌打烂了只能认栽，而有的人背景很好，原本已经稀烂的牌，还可以重新洗牌。王经理觉得，债务重组，就跟有背景的人犯了错可以重新洗牌一个样，债务重组的目的，也就是帮已经负债到无法运转的人优化债务，从而达到保住征信、优化债务结构、降低利息、降低月供的作用。债务重组并非适合所有人，只适合工作单位比较好，或者资产比较多，或者企业比较牛的人。

从负债到债务重组过程和意义：

作为具有8年助贷经验的咨询顾问，我敢说没有一个征信小白。可以从容的认知贷款，如什么贷款利息低，什么贷款可通过，什么贷款不宜借，因为贷款本身就需要信息差，也就是风控措施需要保密，需要借款人以真实情况来过审核，满足即通过，不满足即拒绝。从而避免被不满足条件的人利用，借走资金，造成后期的坏账逾期。

由于种种原因，造成很多借款人出现不良负债，并且负债结构很不理想，个人债务被很多笔网贷，或者很多笔小额贷款占据，年化率都是12%-24%不等，有些甚至超过36%，并且还款期限短，月供甚至超过了自己收入，只能不停的以贷还贷。

这里面有很多是普通人，只能借这类贷款。可是还有一批人本身是事业编，公务员，机关单位等优质工作岗位的职员，原本是可以借低利率贷款的，例如年化率3.8%，4.2%还款方式先息后本的银行贷款，就有很不少适合他们办的，但是由于越少认知，造成不良负债后，他们的征信评分被这些贷款影响，从而被银行拒之门外。债务重组就是为这类人量身定做的，通过债务重组，可以将之前的高压力负债置换成银行的低利率贷款，降低了月供，降低了利息，保住了征信，也保住了工作。