上一期文章中,王经理用故事形式叙述了一辆车从落地到报废,可以发生的贷款故事,如果一套房在助贷手里,业主也不计利息成本,一套房能发生什么样的贷款故事呢,王经理是广佛一线具有7年多助贷经验的咨询顾问,这样告诉大家吧,如果一辆车能经历的贷款故事叫多情,那么一套房产可以经历的贷款故事就该叫海王了,咱们一起来了解下吧。
一套房入手之前的贷款:
1 ,按揭房贷款,按正常购房程序,绝大部分购房者都会办的住房贷款。往往分期20-30年,等额本息或者等额本金还款,2018年时住房贷款年化率曾高达5.6%,平均月息2厘多,而由于等额本息或者等额本金还款计划中,前面的利息占比更高,月息达到4厘6。借50万的住房贷款分30年,前5年还进去的利息达到15万样子,30年下来所还的利息可以达到50万。优势是正规从银行办理,不用手续费。缺点是首付3成,贷款看不到钱,每月都是等额还款,若按揭贷款金额大,月供可达几万不等,还款压力大。
2,融房配资贷款,原来置业拥有一套广州房的产权和使用权,还可以这样玩,不仅利息更低还有多余的资金使用。目标客群:一个公司的经营者且收入稳定,购房之后需抵押变现并尽量多的拿到资金用于生意周转,同时需要一套广州房给孩子读书或者居住。能否从购房开始那一刻一步到位,这个规划很好很超前目前也有成熟的渠道实现,助贷顾问通过房产中介拿到一手的7折左右的折扣销售的楼盘信息供购房者筛选看房,房源确定后通过垫资全款买入并预过户到买家名下,通过银行渠道进件为具有经营贷资质的买家办理正规的经营贷,先息后本10年或20年,2023年的经营贷的年华率通常低于4%,若买家经营情况和征信良好,银行可批复9成甚至房产评估价10成的经营贷,最终结果,买家直接拥有了一套广州房的产权和使用权,房子抵押在银行办了经营贷,手里有资金使用,先息后本还款月供,低随借随还。若是一套500万左右的房产,办了房价9-10成的经营贷450万-500万,减去7折左右购入的房价350万,手里还富于余100-150万。优点:企业主生意人士购房和办理经营贷一步到位,年化率低,月供低,缺点:周期长手续费高。要求:购房者夫妻征信良好还款能力强,过程绝对服从配合。
一套房入手之后可以办理的贷款:
1,全款房,或按揭房供满3个月,具有广佛社保或者具有足额的流水还款能力,可以办家装贷款或者消费分期的房贷。月利息2厘左右,据房产价值和还款能力,贷款额度15万-100万不等,等额本息还款,当前广州市场具有办理家装贷款不用手续费的渠道,银行直接给助贷顾问推动费,免费办家装贷款适用于优良单位,征信良好的有房客群,或者流水充足征信良好的有房客群。是否需要手续费,能否从低到高匹配贷款,具体可以提供资料私聊王经理。
2,按揭房供房记录,佛山社保或者佛山本地户口,可以申请市民贷,年化率3.8-5.6%,额度3万-30万,等额本息或者先息后本5年,随借随还。
3,房产在第一二步已经办理2-3笔家装贷款或者优客消费分期或者市民贷之后,若注意策略,征信还没有花,还需要资金时,由于低息贷款只有前面的两三笔,负债上来了,只能借更高息的,这时可考虑银行或机构的业主贷或者信用房贷,月息范围4厘-1.1分,年化率6%-23%不等,等额本息还款,额度15万-100万,贷款打入个人银行卡。
4,按揭房或者抵押房在办理完了装修贷,银行业主贷,机构的信用房贷等贷款后,有人信用负债已经爆了。这时如果还需要资金,而房产总价值和按揭贷款剩余本金存在很大空间时,那么可以考虑办房产二次抵押,常用房产价值的7-9成,减去按揭贷款的剩余本金。即可得出剩余的二押空间,按7成计算的空间比较实在,借款人征信在信用卡没透支以及查询不超的情况下,部分机构二押有机会批9成二押。能受理二押的银行比较少,但能受理二押的机构和民间资本很多,只要房子有空间,办成二押也不难,还款方式可以选等额本息,也可以选先息后本。年化率5.6%-23%不等。
5,全款房,需要低息,随借随还,先息后本等优质贷款的,直接办银行的抵押经营贷,如果没有什么负债,征信逾期没超标的,办理顺利,额度高,利率低。若办理之前信用负债很高的,例如已经操作过上述的信贷,网贷的,则会影响抵押银行的选择,以及贷款额度,额度往往在评估价7成内,或者5-6成,若需要银行做到9成的抵押率,则需要比较充足的经营流水或者结清部分信用贷款。
6,已经办理了一押或者二押贷款,但贷款利率比较高的,或者在借的信用贷款很凌乱的,高息债务占比较大的,或者抵押率较低的。这时有一种贷款叫债务重组,服务价值是化零为整,用一笔或者多笔更低利率的贷款,替换还款的债务结构。将利息成本和月供压力降下来,操作过程中,由债务重组的中介,垫资结清全部房贷和信用贷,然后重新办理一笔或者多笔利息较低的装修贷,以及抵押率较高的银行经营贷。优点是总体降低成本,缺点是手续费高。省下来的钱大部分进了债务重组中介的腰包。
7,已经办理了一押或者二押,房子总体抵押率低于7成,信用负债暴表无法继续信贷,还款能力还尚可,需要一笔钱短期周转,对于债务优化也不感兴趣,广州房产的客户,这时可以办一种名叫网签的贷款,资方锁了这套房的网签,根据借款人提供的流水以及财力所匹配的还款能力,给一笔15-50万不等的网签贷款,先息后本,一般最长6期,利息较高,通常民间资金。
8,已经办了一押,二押,抵押率低于7成,信用负债高,也办了网签,参考借款人的实际还款能力,还款能力没问题的,还可以办三押,三押的额度高于网签贷款额度,因为三押办理时,需要先结清网贷。三押利息也较高,通常民间资金。
9,最后还有一种本地的临用贷或者生意贷,按天计息,7日或者半月一结,有房产会更容易办理,不过利息高的已经极限了,上不了台面。
债务重组的背景:
征信就和人生一样,有些人原本有一把好牌,结果打的稀烂。只是有的人背景不理想,这幅牌打烂了只能认栽,而有的人背景很好,原本已经稀烂的牌,还可以重新洗牌。王经理觉得,债务重组,就跟有背景的人犯了错可以重新洗牌一个样,债务重组的目的,也就是帮已经负债到无法运转的人优化债务,从而达到保住征信、优化债务结构、降低利息、降低月供的作用。债务重组并非适合所有人,只适合工作单位比较好,或者资产比较多,或者企业比较牛的人。
从负债到债务重组过程和意义:
作为具有8年助贷经验的咨询顾问,我敢说没有一个征信小白。可以从容的认知贷款,如什么贷款利息低,什么贷款可通过,什么贷款不宜借,因为贷款本身就需要信息差,也就是风控措施需要保密,需要借款人以真实情况来过审核,满足即通过,不满足即拒绝。从而避免被不满足条件的人利用,借走资金,造成后期的坏账逾期。
由于种种原因,造成很多借款人出现不良负债,并且负债结构很不理想,个人债务被很多笔网贷,或者很多笔小额贷款占据,年化率都是12%-24%不等,有些甚至超过36%,并且还款期限短,月供甚至超过了自己收入,只能不停的以贷还贷。
这里面有很多是普通人,只能借这类贷款。可是还有一批人本身是事业编,公务员,机关单位等优质工作岗位的职员,原本是可以借低利率贷款的,例如年化率3.8%,4.2%还款方式先息后本的银行贷款,就有很不少适合他们办的,但是由于越少认知,造成不良负债后,他们的征信评分被这些贷款影响,从而被银行拒之门外。债务重组就是为这类人量身定做的,通过债务重组,可以将之前的高压力负债置换成银行的低利率贷款,降低了月供,降低了利息,保住了征信,也保住了工作。
债务重组的操作流程:
1、信息收集:征信报告,单位名字,社保公积金基数,近一年个税数据等
2、评估建议:根据征信和个人资质,前瞻性的规划后面的置换计划,征信养护计划,时间节点计划,置换效果预估,服务成本估算,
3、垫还结清:当双方达成一致后,签订合同,交定金,征信养护到操作节点后,垫资结清贷款,网贷授信提交征信结清,进一步提高征信评分。
4、匹配贷款:资深借款顾问从上帝视角重新为借款人匹配贷款,按月供低,利息低,通过率高的原则配到足够的贷款额度,跟进放款到账。
5、结清垫资:按合同约定还清垫资资金,并结清服务费,服务结束。
6、操作复盘:债务重组提供了资金和上帝视角,渠道资源帮助负债的人重新拿到低息的银行贷款,每月月供低了,每月的利息成本减少50%-70%。
债务重组适合哪些条件的人群:
客群:事业单位,公务员,老师,医生,国企员工,上市公司,外资企业
征信:近2年内,30天内的逾期不超过4次,不可出现超过30天的逾期,
负债:个人信用负债100w-300w,(特殊情况除外)
年龄:25-57岁。
基数:公积金基数10000起
债务重组咨询答疑:
文章内容仅适用于广州,佛山区域的债务重组,王经理和广佛经营贷团队的资源和渠道也仅限广州佛山区域,若您对于债务重组有未解之困惑,欢迎您私聊王经理,提出您宝贵的问题。
王经理是奔跑在广佛一线的具有8年多助贷经验的贷款咨询顾问,搭建客户和银行之间的桥梁,免费提供贷前咨询。热忱欢迎广佛的企业家和银行顾问召见王经理指导工作,本人致力于做助贷行业有名气,有口碑,负责任,有影响力的人,感谢您的信任和托付。
综合以上内容,跟一套房有关的贷款故事,虽然有这么多的贷款,但是我们都不希望做高负债那个角色,适度负债,享受美好人生。
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