在银行办的房屋抵押经营贷,3年先息后本10年授信,但是3年后续贷出问题了,出了什么问题,是什么原因续不上,王经理今天给大家谈下我的理解,如果你正准备办或者已经办了经营贷,读完这篇文章后对你或许有帮助,避免到时手忙脚乱。
最近几月我陆续接到一些关于银行经营贷续贷的咨询。有人续不上,有人续贷降低额度造成巨大资金窟窿,有人刚开始办就担心以后续贷问题。续贷问题是1年先息后本,3年先息后,5年先息后本的贷款用户必须要正视的问题:
一,贷款前,银行能保证3年后给续贷吗?
不能,了解王经理过去文章的朋友,我过去为一款名叫宅E经营贷的产品的续贷问题,做了长达6年多的问题跟踪解决论述,直到凭我的能力解决不了它的续贷问题而放弃更新。都是房抵押经营贷,银行的经营贷续贷的风控手段也雷同,主要参考依据是:客户征信会变化,客户的收入会变化,客户的房产价值会变化,银行该产品的逾期指标会变化导致风控变化。3年到期的贷款,重新续贷,相当于把这些因素按新风控标准重新审核一遍,3年后的事情银行经办无法保证续贷,他的领导,他领导的领导也不能保证可以续贷。上面的规律适合所有到期要重新续的贷款,包括企业贷款建行的惠懂你,工行的经营快贷,农行的微捷贷等等到时都会参考种种变量因素,这就是规律。
二,续贷的资金窟窿有多大,为什么填不上。
抵押贷款若仅参考房产价值出额,因房产价值改变,额度也会改变,房价如果持续下跌,那么500万评估价的房借350万的经营贷,3年后可能变成400万评估价借280万的经营贷。350-280=70万就是资金缺口。若抵押贷款结合企业贷款,结合企业的经营数据(开票,纳税,收款码收单,年营收),500价值的房产可能借了800万,3年后续贷,公司经营数据变差,房价也下跌,那么资金缺口800-280=520万,这个假设看上去夸张,但却是一件可能真实发生的事情。
如果贷款之后,公司经营周转良好,是不需要考虑续贷的,可能提前就还款了,但90%以上的人不是这样,而是不断增加其他负债,有人会到了负债爆表(无法办更多的贷款哪怕高利息贷款)的地步。这种情况下贷款到期,任何资金缺口都会成为问题。如果自己能预见这个缺口,能准备好这一笔资金,那么即使原银行不给续,或者续贷额度降了也没问题。
三,给自己培养融钱的金融属性,而不是失去它
若没有足够实力,尽量不用利息高,月供很高的贷款,可能导致自己以贷养贷把征信搞烂。搞好夫妻关系,配偶双方不要都把征信搞砸,首先因为抵押贷款要双签,续贷需要TA配合,有条件的给配偶也配上社保,供房,或者汽车这些条件。关键时刻,配偶的资质可以借几笔资金填上续贷的窟窿。
四,房抵押贷款,解决续贷问题的条件和办法
1,预见续贷的缺口,提前预见抵押贷款到期后可能的缺口,提供一套资料,通过评估房价以及其他银行预审,提前获得现在的可待额度,建议提前半年以上。
2,自己手里具有这笔填缺口的钱,这笔钱应该是自己贷款前就规划的,我投入300万进去,3年后,可以回报多少钱,即便亏损,能够收回多少钱。只有赌徒才会把钱全部用掉不剩下一分,还欠下更多债务吧。你必须知道垫资公司只能垫有回款来源的钱,其他的钱都要自己解决。
3,到期续贷,原银行给续但降额没关系,垫资公司出一部分钱,自己出缺口的那部分,过桥后照样续上。原银行不给续,我找其他银行出批复,同样的方式操作放款续上,说不定更低的利息更高的额度。
以上是王经理对近期遇到的续贷问题的一些思考,如果你正面临这些问题,自己想知道有没有什么办法,不妨拨通我的电话聊聊。若实在续不上,也不必过分自责。债务是一部分,生活还是要继续,也可以给到你一些建议。
王经理(公众号广佛企业贷团队主编)是奔跑在广佛一线的具有8年多助贷经验的贷款咨询顾问,搭建客户和银行之间的桥梁,免费提供贷前咨询。热忱欢迎广佛的企业家和银行顾问召见王经理指导工作,本人致力于做助贷行业有名气,有口碑,负责任,有影响力的人,感谢您的信任和托付。
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