在银行办的房屋抵押经营贷，3年先息后本10年授信，但是3年后续贷出问题了，出了什么问题，是什么原因续不上，王经理今天给大家谈下我的理解，如果你正准备办或者已经办了经营贷，读完这篇文章后对你或许有帮助，避免到时手忙脚乱。

      最近几月我陆续接到一些关于银行经营贷续贷的咨询。有人续不上，有人续贷降低额度造成巨大资金窟窿，有人刚开始办就担心以后续贷问题。续贷问题是1年先息后本，3年先息后，5年先息后本的贷款用户必须要正视的问题：

一，贷款前，银行能保证3年后给续贷吗？

     不能，了解王经理过去文章的朋友，我过去为一款名叫宅E经营贷的产品的续贷问题，做了长达6年多的问题跟踪解决论述，直到凭我的能力解决不了它的续贷问题而放弃更新。都是房抵押经营贷，银行的经营贷续贷的风控手段也雷同，主要参考依据是：客户征信会变化，客户的收入会变化，客户的房产价值会变化，银行该产品的逾期指标会变化导致风控变化。3年到期的贷款，重新续贷，相当于把这些因素按新风控标准重新审核一遍，3年后的事情银行经办无法保证续贷，他的领导，他领导的领导也不能保证可以续贷。上面的规律适合所有到期要重新续的贷款，包括企业贷款建行的惠懂你，工行的经营快贷，农行的微捷贷等等到时都会参考种种变量因素，这就是规律。

二，续贷的资金窟窿有多大，为什么填不上。

      抵押贷款若仅参考房产价值出额，因房产价值改变，额度也会改变，房价如果持续下跌，那么500万评估价的房借350万的经营贷，3年后可能变成400万评估价借280万的经营贷。350-280=70万就是资金缺口。若抵押贷款结合企业贷款，结合企业的经营数据（开票，纳税，收款码收单，年营收），500价值的房产可能借了800万，3年后续贷，公司经营数据变差，房价也下跌，那么资金缺口800-280=520万，这个假设看上去夸张，但却是一件可能真实发生的事情。

       如果贷款之后，公司经营周转良好，是不需要考虑续贷的，可能提前就还款了，但90%以上的人不是这样，而是不断增加其他负债，有人会到了负债爆表（无法办更多的贷款哪怕高利息贷款）的地步。这种情况下贷款到期，任何资金缺口都会成为问题。如果自己能预见这个缺口，能准备好这一笔资金，那么即使原银行不给续，或者续贷额度降了也没问题。

 三，给自己培养融钱的金融属性，而不是失去它

若没有足够实力，尽量不用利息高，月供很高的贷款，可能导致自己以贷养贷把征信搞烂。搞好夫妻关系，配偶双方不要都把征信搞砸，首先因为抵押贷款要双签，续贷需要TA配合，有条件的给配偶也配上社保，供房，或者汽车这些条件。关键时刻，配偶的资质可以借几笔资金填上续贷的窟窿。

四，房抵押贷款，解决续贷问题的条件和办法

1，预见续贷的缺口，提前预见抵押贷款到期后可能的缺口，提供一套资料，通过评估房价以及其他银行预审，提前获得现在的可待额度，建议提前半年以上。

2，自己手里具有这笔填缺口的钱，这笔钱应该是自己贷款前就规划的，我投入300万进去，3年后，可以回报多少钱，即便亏损，能够收回多少钱。只有赌徒才会把钱全部用掉不剩下一分，还欠下更多债务吧。你必须知道垫资公司只能垫有回款来源的钱，其他的钱都要自己解决。

3，到期续贷，原银行给续但降额没关系，垫资公司出一部分钱，自己出缺口的那部分，过桥后照样续上。原银行不给续，我找其他银行出批复，同样的方式操作放款续上，说不定更低的利息更高的额度。

以上是王经理对近期遇到的续贷问题的一些思考，如果你正面临这些问题，自己想知道有没有什么办法，不妨拨通我的电话聊聊。若实在续不上，也不必过分自责。债务是一部分，生活还是要继续，也可以给到你一些建议。

王经理（公众号广佛企业贷团队主编）是奔跑在广佛一线的具有8年多助贷经验的贷款咨询顾问，搭建客户和银行之间的桥梁，免费提供贷前咨询。热忱欢迎广佛的企业家和银行顾问召见王经理指导工作，本人致力于做助贷行业有名气，有口碑，负责任，有影响力的人，感谢您的信任和托付。

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